목 적

 
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 한다.

 
 
 

정의

 

용 어
정 의
재건축초과이익
재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 조합이나 조합원에게 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 제7조의 규정에 의하여 산정된 금액.

가. 「도시 및 주거환경정비법」 제35조에 따라 설립된 재건축조합(같은 법 제27조 제1항 제3호에 따라 지정된
      신탁업자를 포함) 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조에 따라 설립된 조합
나. 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자)
정상주택가격상승분
제10조의 규정에 의하여 산정된 금액.
재건축부담금
재건축초과이익 중 국토교통부장관이 부과ㆍ징수하는 금액.
개시시점부과대상주택
· 부과개시시점의 「도시 및 주거환경정비법」제2조 제 2호 다목의 규정에 의한 재건축사업
· 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제3호 다목에 따른 소규모 재건축사업의 대상이 되는 주택.
종료시점부과대상주택
· 제8조의 규정에 의한 부과종료시점의 「도시 및 주거 환경정비법」 제2조제2호 다목의 규정에 의한 재건축 사업
· 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항제3호 다목에 따른 소규모재건축사업으로 건축 된 주택.
 
 
 

대상사업

 
「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호 다목의 규정에 의한 재건축사업.

 
 
 

납부의무자

 
▶ 재건축사업을 시행하기 위하여 조합

▶ 종료시점 부과대상 주택을 공급받은 조합원이 재건축부담금 납부.
    1. 조합이 해산된 경우
    2. 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금ㆍ가 산금 등에 충당하여도 부족한 경우
    3. 신탁이 종료된 경우
    4. 신탁업자가 해당 재건축사업의 신탁재산으로 납부할 재건축부담금ㆍ가 산금 등에 충당하여도 부족한 경우

 

▶ 재건축부담금의 납부의무의 승계, 연대납부의무
    「국세기본법」 제23조 내지 제25조의2와 동법 제38조 내지 제41조의 규정을 준용.

 
 
 

재건축초과이익부담금 부과·징수업무 절차도

 

 
 
 

재건축초과이익부담금 부과방법

 

구분
내용
근거법률
부과종료시점
· 재건축 사업의 준공인가일 법 제8조
· 종료시점 부과대상주택의 가격 총액 법 제7조
개시시점주택가액
· 최초 조합설립추진위원회 승인일 법 제8조
   - 법 제8조제1항 단서 제1호~제4호 법 제8조제1항
· 부과개시시점부터 종료시점까지 10년 초과 법 제8조제1항 단서
   - 종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날  
· 개시시점부과대상 주택가격총액 법 제7조
정상주택가격상승분
· 부과대상주택의 정상주택가격상승분 법 제10조
1. 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비 법 제11조제1항제1호
2. 관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의한 제세공과금 법 제11조제1항제2호
3. 관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의한 공공시설 또는 토지 등의 기부채납 가액. 다만, 용적률이 완화된 경우에는 그러하지 아니한다.          법 제11조제1항제3호 
4. 조합의 운영과 관련된 경비  
5. 재건축사업의 시행과 관련하여 지출한 비용  
 「외감법」제2조제7호에 따른 감사인의 회계 감사를 받은 후 계약서, 금융 및 세금납부자료 등 그 증명서류를 갖추어 제시한 금액에 한한다.
시행령 제9조제1항
시행령 제9조제3항
 
재건축초과이익
 재건축초과이익 ÷ 조합원수 법 제12조
부담금액
 조합원 1인당 평균이익 기준
1. 평균이익 3천만원이하 : 면제
2. 3천만원초과 5천만원 이하 : 3천만원 초과금액의 100분의 10×조합원 수
3. 5천만원초과 7천만원 이하 :
    - 200만원 × 조합원수 + 5천만원 초과금액의 100분의 20 × 조합원 수
4. 7천만원초과 9천만원 이하 :
    - 600만원 ×조합원수 + 7천만원 초과금액의 100분의 30 × 조합원 수
5. 9천만원초과 1억1천만원 이하 :
    - 1천200만원×조합원수+9천만원 초과금액의 100분의 40 × 조합원 수
6. 1억1천만원초과 :
    - 2천만원 × 조합원수 +1억1천만원 초과금액의 100분의 50 × 조합원 수

 

 
 
 

개발비용

 

법 제11조제1항1호 관련 개발비용
가. 공사비
해당 재건축사업으로 설치되는 제반 시설공사(공동)주택과 이에 수반되는 복리시설 및 주차장에 한한다)에 드는 건축 · 토목 · 조경 · 철거공사비, 예술장식품 설치비, 시공보증수수료 등

나. 설계감리비
해당 재건축사업을 위하여 투입되는 설계 및 감리에 관한 비용

다. 부대비용
법 제11조제1항제1호에 해당하는 총비용 중에서 공사비, 설계감리비, 그 밖의 경비를 제외한 비용으로서 분양 관련 비용, 수도가스·전기시설 인입(引入)비용, 등기비용 등

라. 그 밖의 경비
교통·환경영향평가 등 사업시행인가와 관련된 비용, 주택 및 토지매입비, 조합원의 이주를 위하여 드는 이주비용에 대한 금융비용, 안전진단비용, 측량비용, 감정평가수수료, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업전문관리업자에 대한위탁 및 자문비용, 회계·감사비용, 해당 재건축사업과 관련된 용역비용 등
법 제11조제1항제2호 관련 개발비용
가. 제세공과금
해당 재건축사업을 위하여 지출되는 취득세, 등록세, 면허세, 법인세, 산업재해보상보험료 등

나. 부담금
기반시설부담금, 광역교통시설부담금, 그 밖의 원인자부담금 등
법 제11조제1항제3호 관련 개발비용
가. 공공시설
토지의 가액에 그 시설의 조성원가를 합산한 금액

나. 토지
제공 또는 기부시점의 가장 가까운 시점에 공시된 해당토지의 개별공시지가에 그 공시지가가 공시된 달부터 제공 또는 기부시점이 포함된 달의 직전 달까지의 월별지가변동률을 곱한 금액
법 제11조제1항제5호 관련 개발비용
가. 재건축조합의 운영비
재건축조합 운영비, 소송 비용 등 재건축조합(추진위원회를 포함한다)의 운영과 관련된 제반 비용

나. 재건축소형주택 건설 관련 비용
「도시 및 주거환경정비법」 제55조 제2항에 따라 부속토지를 인수자에게 기부채납하는 것으로 보는 경우 그 대지지분 상당액. 이자에게 기부채납하는 것으로 보는 경우 그 대지지분 상당액. 이 경우 대지지분 상당액은 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 법 제9조 제6항의 절차를 준용하여 산정
 
 
 
 
 
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